Transactions immobilières aux États-Unis et les dangers de la post-occupation

De nombreux canadiens achètent des propriétés aux États-Unis et ceux qui l’ont déjà fait peuvent témoigner de la différence du processus transactionnel. La différence principale réside dans la possibilité de ne pas être obligé de se faire représenter par un conseiller juridique. Il est même possible que votre agent d’immeuble vous ait avisé qu’engager un avocat pour réviser votre contrat et vous assister durant la transaction n’était pas nécessaire. Si cela est techniquement vrai, ce n’est pas ce que nous vous conseillons. Être bien conseillé durant votre achat immobilier aux États-Unis peut vous éviter bien des problèmes.

Si beaucoup de transactions ont lieu sans encombre, d’autres auront laissé un goût amer à l’acheteur ou au vendeur pendant trop longtemps. Une situation que nous rencontrons régulièrement est celle dans laquelle le vendeur demeurera dans la propriété une fois la transaction close. Cette situation, qui requiert le consentement des deux parties, peut s’expliquer de plusieurs manières : le vendeur a besoin de liquidités rapidement ou l’acheteur veut signer pour éviter un taux hypothécaire volatile, mais dans les deux cas, le vendeur n’est pas prêt à déménager tout de suite. La solution est donc souvent un accord de post-occupation.

Un accord de post-occupation est un document formel qui doit être rédigé avec précaution. Une simple mention dans le contrat de vente que le vendeur continuera d’occuper les lieux après la signature n’est pas suffisant. Si toutes les questions liées à la post-occupation ne sont pas réglées par un accord, l’acheteur peut alors se retrouver dans une situation de vulnérabilité.

Une fois la transaction close, l’acheteur est le propriétaire légal du bien immobilier et est soumis à toutes les obligations inhérentes au droit de propriété. L’acheteur est donc responsable des dépenses liées à l’entretien de la propriété, dont les taxes et les frais de condo éventuels. Un accord correctement rédigé permettra de déterminer qui est responsable de quelles dépenses. Le paiement d’un loyer par le vendeur pourra compenser l’occupation ainsi les frais mentionnés ci-haut. Cependant, d’autres problèmes bien plus graves sont à prendre en considération lors d’une post-occupation.

La question de la responsabilité ne doit pas être prise à la légère, en particulier aux États-Unis. En cas d’accident ou de blessure dans la propriété ou à cause de la propriété, le propriétaire est alors responsable des dommages causés. Un accord post-occupation permettra de déterminer les responsabilités. Une clause détaillée dégageant l’acheteur de toute responsabilité en cas de blessures ou autres dommages pourrait le protéger. En tant qu’acheteur, il est toujours recommandé de souscrire une assurance dommages et responsabilité, le coût de l’assurance pourra être assumé par le vendeur ou l’acheteur suivant les termes de l’accord.

Une dernière question se pose au moment où vous prendrez possession de la propriété. Lors d’une transaction immobilière classique sans accord de post-occupation, une visite de la propriété a généralement lieu avant la signature pour s’assurer que tout est en ordre. Lorsque le vendeur continue d’occuper les lieux, cette visite n’a pas forcement lieu. Au moment de la prise de possession, quels sont vos recours si l’état des lieux est désastreux ou si des inclus dans la vente sont manquants? Le seul recours pour l’acheteur serait alors d’entamer des poursuites judiciaires à l’encontre du vendeur.

Pour éviter ce risque, l’accord post-occupation peut obliger le vendeur à déposer des fonds en fidéicommis. Par exemple, pour un prix d’achat de 500000$, l’accord pourrait stipuler que 50000$ seraient retenus jusqu’au terme de la post-occupation et une fois que l’acheteur aura inspecté la propriété et donner son accord pour la remise des fonds. La retenue constitue une sécurité pour que le vendeur honore son obligation de laisser la propriété dans un état satisfaisant avec tous les éléments inclus dans la vente.

De nombreuses transactions ont lieu sans qu’un accord de post-occupation ne soit signé entre les parties, cela s’explique par de mauvais conseils ou par l’absence de représentation au moment de l’achat ou de la vente. Se faire représenter par un avocat spécialiste des questions transfrontalières et des transactions immobilières aux États-Unis vous évitera de nombreux problèmes.