Les échanges de biens de même nature et qualité

Lorsqu’un résident canadien vend une propriété immobilière américaine, il est tenu de déclarer la vente en produisant une déclaration de revenus, le formulaire 1040NR, auprès du fisc américain (l’Internal Revenue Service). Un moyen pour différer l’impôt sur les gains en capital résultant d’une vente immobilière est de structurer la transaction de sorte qu’elle s’agisse d’un échange de biens de même nature et qualité sous l’article 1031 de l’Internal Revenue Code. Ce mécanisme n’est cependant pas toujours disponible ou avantageux pour les contribuables canadiens.

L’article 1031 de l’Internal Revenue Code prévoit qu’un contribuable qui vend une propriété immobilière américaine utilisée à des fins commerciales peut différer l’impôt sur le gain en capital dû s’il « échange » la propriété pour une autre propriété immobilière américaine de même nature et qualité qui sera aussi utilisée à des fins commerciales. Cette transaction constitue l’échange de biens de même nature et qualité. Cet échange doit obéir à certaines conditions. La propriété remplaçante doit être identifiée dans les 45 jours qui suivent la date de la vente de la première propriété et la transaction pour l’achat de la propriété remplaçante doit clore dans les 180 jours de la vente de la première propriété. Pour une transaction qui rencontre les exigences de l’article 1031 de l’Internal Revenue Code, tout gain ou perte en capital résultant de la vente de la première propriété est différée (et non évitée) jusqu’à une vente future qui n’est pas effectuée dans le cadre de l’échange d’un bien de même nature et qualité.

Les contribuables canadiens doivent prendre en considération certaines implications de différer l’impôt sur les gains en capital lorsqu’ils structurent des transactions immobilières de manière à ce qu’elles constituent l’échange d’un bien de même nature et qualité. Puisque les résidents canadiens sont tenus de déclarer leurs revenus mondiaux à l’Agence du revenu du Canada (ARC), ils doivent déclarer la vente d’une propriété immobilière américaine dans leurs déclarations de revenus au Canada. Généralement, un contribuable peut se prévaloir de la Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis pour réclamer un crédit d’impôt étranger au Canada pour tout impôt sur les gains en capital payé à l’Internal Revenue Service. Cependant, puisque la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada ne comporte pas un mécanisme de roulement équivalent à celui de l’article 1031 de l’Internal Revenue Code, un contribuable canadien doit payer à l’ARC l’impôt sur le gain en capital résultant de la vente d’une propriété immobilière américaine même si cet impôt est différé aux États-Unis. De plus, sur la vente future d’une propriété immobilière américaine qui ne constitue pas l’échange d’un bien de même nature et qualité, l’impôt sur le gain en capital différé devient exigible et le vendeur canadien ne peut pas se prévaloir du bénéfice de la Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis, ce qui produit un résultat indésirable : la double imposition.

Même s’il y a d’autres méthodes pour différer l’impôt sur le gain en capital résultant de la vente d’une propriété immobilière américaine, elles sont complexes et leur applicabilité aux résidents canadiens est limitée. Il est souvent plus opportun pour un résident canadien de payer l’impôt sur le gain en capital dû à l’IRS au moment de vendre une propriété immobilière américaine.

Si vous avez une propriété immobilière américaine et voulez savoir davantage sur l’échange de biens de même nature et qualité ou d’autres moyens pour différer l’impôt sur les gains en capital, veuillez nous contacter.