Déclarer la vente d’un immeuble auprès du fisc américain

La « Foreign Investment in Real Property Tax Act », aussi appelé la loi FIRPTA, régit la disposition d’intérêts dans des propriétés immobilières américaines par des étrangers. Cette loi permet à l’Internal Revenue Service (l’IRS), le fisc américain, de prélever un impôt sur le produit de la vente d’un intérêt dans une propriété immobilière américaine par un étranger.

Il est possible trouver une littérature abondante relativement (i) aux taux d’impositions applicables aux particuliers étrangers et aux corporations étrangères qui vendent des intérêts dans des propriétés immobilières américaines et (ii) aux diverses déclarations que des vendeurs étrangers doivent faire auprès de l’IRS. Le présent article abordera le processus sous la loi FIRPTA et l’obligation pour des non-résidents américains de produire des déclarations de revenus aux États-Unis après la vente d’une propriété immobilière américaine.

Sauf exception, lorsqu’un non-résident américain vend un intérêt dans une propriété immobilière américaine, l’acheteur est tenu de remettre un pourcentage du montant brut de la vente à l’IRS pour assurer le paiement de tout impôt américain que le vendeur pourrait devoir sur la vente de la propriété. Le montant retenu est remis à l’IRS avec le formulaire 8288; le vendeur étranger peut obtenir le remboursement de tout montant qui excède l’impôt dû à l’IRS lorsqu’il produit une déclaration de revenus à l’IRS (le formulaire 1040NR ou le formulaire 1120-F).

L’IRS a publié des données concernant les obligations sous la loi FIRPTA et a dévoilé que peu d’individus produisent les déclarations de revenus américaines qui sont associées à la retenue. Le côté positif des choses est que près d’un tiers des déclarations produites par des étrangers viennent du Canada, de l’Allemagne, du Royaume-Uni et du Japon.

Toutefois, un nombre croissant d’individus choisissent de ne pas produire une déclaration de revenus après la vente d’une propriété immobilière aux États-Unis. Cette décision est souvent prise par des étrangers qui ne sont pas assujettis à une retenue obligation ou qui peuvent obtenir la réduction du montant retenu en produisant le formulaire 8288-B. Ces individus tombent dans deux catégories : (i) les individus qui font intentionnellement défaut de produire une déclaration de revenus et (ii) les individus qui ne sont pas conscients de leur obligation de produire une déclaration de revenus. Peu importe la catégorie dans laquelle un étranger tombe, l’IRS a droit à sa part de la tarte.

Un nombre important d’individus croit que le manquement de produire une déclaration de revenus à l’intérieur du délai requis leur exempte de cette obligation. Or, cette croyance est erronée. L’aliéna U.S.C. 6501(c)(3) de l’Internal Revenue Code, la code de l’impôt américain, prévoit que cette obligation est imprescriptible. La disposition se lit comme suit : « En cas de manquement à l’obligation de produire une déclaration de revenus, l’une ou l’autre des actions peut être prise en tout temps : (1) un avis de cotisation peut être émis pour l’impôt dû ou (2) une action peut être prise devant un tribunal pour la collection de tout impôt dû sans un avis de cotisation préalable [traduction non officielle] »[1]. Si un étranger fait défaut de soumettre une déclaration de revenus pour l’année durant laquelle il a vendu une propriété immobilière, il pourra faire l’objet d’une action administrative de l’IRS ou une action en justice en tout temps.

Les contribuables qui font défaut de soumettre une déclaration de revenus seront tenus de payer tout impôt dû au fisc américain ainsi que des amendes sévères résultant du défaut de soumettre une déclaration de revenus dans les délais requis. Si vous ajoutez à ces conséquences le fait que le gouvernement américain et les gouvernements étrangers partagent de plus en plus d’informations, vous réaliserez la folie de tenter d’éviter le fisc américain.

Altro LLP SENCRL et notre entité affiliée, MCA Cross Border Advisors Inc., peuvent vous assister à chaque étape de la vente d’une propriété américaine. Si vous vendez une propriété, si vous avez besoin de produire une déclaration de revenus aux États-Unis ou si vous commencez à mettre votre propriété américaine sur le marché, veuillez consulter un de nos professionnels et il nous fera un plaisir de vous aider à naviguer la loi FIRPTA et les complexités du système fiscal américain.

[1]Internal Revenue Code, 26 U.S.C al. 6501(c)(3).